안녕하십니까. 부종식 변호사입니다.

집합건물에서 자주 분쟁이 되는 부분 중 하나가 바로 오수배관 문제입니다.

건물이 준공된 이후 시간이 지나면서 배관이 막히거나 역류하는 사고가 발생할 수 있는데, 이때 피해를 본 구분소유자들은 종종 “관리단이 책임을 져야 하지 않느냐”는 문제를 제기합니다.

그렇다면 만약 어떤 구분소유자가 마음대로 오수배관을 변경했고, 그로 인해 오수가 흘러내리는 피해가 발생했다면 누구에게 책임을 물어야 할까요?

먼저, 오수배관은 집합건물법상 공용부분에 해당합니다.

공용부분이란 특정 구분소유자만을 위해 존재하는 것이 아니라, 여러 구분소유자들이 공동으로 이용하는 부분을 말합니다.

따라서 오수배관의 관리·유지 책임은 원칙적으로 관리단에 있습니다. 관리단은 공용부분을 보존하고 유지할 의무가 있으며, 필요한 경우 보수나 교체를 진행해야 합니다.

하지만 문제가 달라지는 경우가 있습니다. 바로 구분소유자가 임의로 오수배관을 변경했을 때입니다.

예를 들어, 자신의 점포나 세대 내부 인테리어 공사를 하면서 배관의 위치를 임의로 바꾸거나 구조를 변경한 경우가 있습니다.

이런 경우, 변경 과정에서 시공이 부실하거나 구조에 맞지 않게 시공되면 시간이 지나면서 누수나 역류 사고가 발생할 수 있습니다.

이때 발생한 오수 피해를 무조건 관리단의 책임으로 돌릴 수는 없습니다.

 공용부분에 해당하는 배관이라 하더라도, 그 부분을 무단으로 변경한 구분소유자가 존재하고, 그 변경행위와 사고 발생 사이에 인과관계가 명백하다면,

 책임은 변경한 구분소유자에게 귀속됩니다. 관리단이 제대로 유지·관리를 하지 않은 것이 아니라, 

특정 구분소유자의 무단 변경이 직접적인 원인이라면, 법적으로도 관리단에게 손해배상 책임을 묻기 어렵습니다.

결국, 구분소유자가 공용부분을 변경할 때는 반드시 관리단의 동의(정확히는 관리단 집회의 결의)를 받아야 하고, 관련 법령이나 관리규약에 따라 정해진 절차를 지켜야 합니다.

이를 지키지 않고 임의로 변경한 경우, 그에 따른 위험과 책임은 스스로 져야 한다는 점이 명확합니다.

정리하면, 오수배관과 같은 공용부분은 원칙적으로 관리단의 관리 책임이 있지만, 구분소유자가 임의로 변경해 문제가 발생했다면 관리단의 책임을 묻기는 어렵습니다.

오히려 무단으로 변경한 구분소유자가 손해를 배상해야 할 가능성이 크다고 할 수 있습니다.

이러한 점을 잘 이해하고, 건물 내에서 공용부분을 변경할 때는 반드시 사전에 관리단과 협의하는 것이 바람직합니다.

(자세한 내용은 아래의 동영상을 참고하시기 바랍니다)