안녕하십니까. 부종식 변호사입니다.

건물의 지하실은 당연히 공용부분일까요? 많은 분들이 그렇게 생각하시지만, 사실 항상 공용부분으로만 취급되는 것은 아닙니다.

집합건물법이 제정된 것은 1984년 4월 10일이고, 실제 시행은 1년 뒤인 1985년 4월 11일부터였습니다.

따라서 그 이전에 지어진 건물에는 오늘날 우리가 알고 있는 공용부분과 전유부분이라는 개념이 명확히 존재하지 않았습니다.

 이 때문에 일반적으로 공용부분으로 간주되는 지하실이 오히려 구분소유권의 객체, 즉 전유부분으로 인정되는 경우가 생기기도 했습니다.

특히 1980년 이전에는 건축 관련 법규에 따라 건물 지하실을 의무적으로 방공호로 설치하도록 되어 있었습니다.

그럼에도 불구하고, 실제 법원은 이러한 방공호 용도의 지하실을 공용부분이 아닌 전유부분으로 인정한 사례들을 보여주었습니다.

다시 말해, 건물 구조상 독립성이 있고 다른 부분과 분리하여 사용할 수 있다면 지하실도 하나의 소유권 객체로 취급될 수 있다는 것입니다.

최근에도 이를 확인할 수 있는 중요한 판결이 있었습니다. 2024년 5월 30일 선고된 대법원 판결(2024다206654)에서 법원은 다음과 같이 판시했습니다.

“이 사건 지하실은 이 사건 집합건물을 신축할 당시 건축법규에 따라 의무적으로 설치한 것이라 하더라도,

그 구조상·이용상으로 이 사건 집합건물의 지상 연립주택 등과는 독립된 것으로서, 이와 분리하여 구분소유의 대상이 될 수 있다.”

이 판결의 의미는 집합건물 재건축 과정에서 특히 주목할 만합니다. 지하실이 단순한 공용부분이 아니라 독립된 전유부분으로 인정된다면,

재건축 사업에서는 그에 맞게 개별 권리가액과 현금청산액을 산정해야 하기 때문입니다.

이는 재건축 분담금 계산, 권리 변동, 청산 절차 등에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

정리하자면, 지하실은 무조건 공용부분이라고 단정할 수 없으며, 건축 시기, 법적 배경, 구조적 독립성, 이용 형태에 따라 전유부분으로 인정될 수 있습니다.

특히 최근 대법원 판결은 이러한 가능성을 다시 한 번 분명히 한 사례라 할 수 있습니다.

앞으로 집합건물 재건축 실무에서 지하실의 법적 성격이 중요한 쟁점으로 다뤄질 가능성이 크다고 하겠습니다.

(기타 자세한 내용은 아래의 동영상을 참고하시기 바랍니다)