원클러스터 2단지의 공급계약서의 해제 조항도 통상적인 공급계약서와 마찬가지로 [“을”(매수인)은 자신의 사정으로 인한 경우 본 계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부하거나 “갑”이 계약이행에 착수한 후에는 “갑”이 인정하는 경우에 한한다.]는 조항이 있습니다. 이는 당사자가 약정해제권을 미리 정한 것으로 위 조항과 같이 매수인은 별다른 사유 없이도 중도금 1회 납부 전까지는 분양계약을 해제할 수 있습니다.

또한 분양을 시작한 지 얼마 안 된 시점으로 매도인의 이행의 착수는 인정되기 어렵습니다. 다만, 위 현장의 공급계약서에는 이행의 착수 전까지라는 추가 제한이 있는 만큼 매수인은 해제하고자 한다면 계약체결 후 신속히 해제통보를 보내는 것이 중요합니다.

위 분양팀장의 설명과는 달리 공급계약서에는 매수인이 자유롭게 해제할 수 있는 약정해제권을 마련해 놓고 있습니다. 그럼에도 분양담당자의 사실과 다른 설명으로 많은 수분양자들이 해제권 행사의 적기를 놓치는 경우가 많이 발생하고 있습니다.

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이어서 분양상담사들은 매수인이 해제요청을 하면 위약금인 총 공급대금의 10%가 납부되어야지만 해제가 된다는 완강한 입장을 취하나, 그렇지가 않습니다.

위 공급계약서의 조항에서 보듯이, 매수인은 위약금을 먼저 납부해야지만 해제를 할 수 있다거나, 위약금을 납부한 후 계약을 해제할 수 있다고 정한 것이 아니라, 단순히 매수인의 사정으로 중도금 1회 납부 전까지는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 처분문서인 계약서의 문언이 명백한 이상 법원도 동일하게 해석할 수밖에 없는 것입니다.

즉, 위약금을 먼저 납부하지 않더라도 위 약정해제 조항에 따라서 해제통보를 하면 계약은 해제되는 것이니, 분양담당자의 잘못된 설명으로 해제권 행사 기회를 놓치지 않도록 주의가 필요합니다.

다만, 해제 통보로 계약이 해제되더라도 위약금에 대한 문제는 남게 됩니다. 그런데 위 총 공급대금의 10%인 위약금은 전액 납부해야 할까요?

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위약금 문제는 손해배상액 예정액에 대한 감액을 노려야 한다.