안녕하세요.

늘 의뢰인의 편에 서서

냉철한 분석과 경험으로 도움을

드리기 위해 노력하는

17년 차 부동산 전문

법무법인(유) 라움

부대표 임영근 변호사입니다.

의뢰인은 서울에 위치한 상가 건물 3층 일부를 임대하였으나, 임차인이 수년간 반복적으로 차임을 연체하였고,

계약을 갱신하면서도 연체 상태가 지속되었습니다. 이에 더하여 임대차계약을 체결한 임차인이 아닌 다른

 제3자가 실제 임차건물을 사용하고 있었습니다. 연체차임을 받지 않을 테니 제발 나가달라고 하여도 임차인

측은 오히려 금전을 요구하면서 비상식적인 태도로 나왔습니다.

이렇게 악성 임차인때문에 속앓이를 하던 의뢰인은 저를 찾아와서 차임 수령은 둘째 치고 제발 명도할 수 있게만

도와달라면서 제게 사건을 의뢰했습니다. 저는 바로 3기 이상 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지를 통보하고

임의 명도를 요청했지만, 임차인은 퇴거는커녕 오히려 리모델링 비용 지급을 요구하는 등 이해할 수 없는 태도로 나왔습니다. 그래서 어쩔 수 없이 신속한 법적

절차를 진행하게 되었습니다.

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[성공사례] 장기 차임 연체 및 무단 점유자를 상대로 한 건물명도 승소 사례!

# 계약자와 실제 점유자가 다른 경우 점유이전금지 가처분은 계약자와 점유자 모두를 피신청인으로 넣어야 함

본건과 같이 임대차계약한 당사자와 실제 임차건물을 점유하는 자가 다른 경우에는 임대인으로서는 섬세한 대응이 필요합니다. 우선 계약한 임차인과 실제 점유하고 있는 자를 점유이전금지가처분의 피신청인으로 넣어서 가처분 결정을 받아 집행해야 한다는 점입니다. 이렇게 하지 않을 경우, 향후 직접 점유자가 점유를 제3자에게 넘겨 줄 경우 명도 판결 집행이 불능될 위험이 있습니다.

이에 저는 먼저 계약한 임차인과 실제 점유자 모두를 피신청인으로 하여 재판부에 실제 점유가 다름을 소명하였고, 이에 법원으로부터 점유이전금지가처분결정을 받아서 집행까지 무사히 완료하였습니다.

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# 임대인이 1/2 지분만을 보유하고 있어도 임차인에게 건물 전체를 명도청구할 수 있다.

본건의 의뢰인은 건물의 2분의 1 지분권자임에도 단독으로 임차인과 임대차계약을 체결하였습니다. 이 경우 2분의 1 지분만을 보유한 임대인이 건물 전체를 명도청구할 수 있는지가 의문시 될 수 있습니다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하면 되는 것으로서 임대인의 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한은 성립요건에 해당하지 않습니다.

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따라서 임대차가 종료된 경우 임대목적물이 타인 소유라고 하더라도 그 타인이 목적물의 반환청구나 차임 내지 그 해당액의 지급을 요구하는 등 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 부동산을 명도해야 하고, 임대차 종료일까지 연체차임과 종료일 이후 부동산 명도 완료일까지 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무가 있습니다.

따라서 본건에서 임차인을 상대로 한 명도 청구와 부동산 명도 완료일까지의 차임상의 부당이득금반환청구까지 아무런 문제가 없는 것이죠.

# 무단 점유자에 대하여도 공유지분권자는 부동산 전체에 대한 명도청구가 인정된다.

그럼 계약관계가 없는 무단 점유자에 대해서 2분의 1 지분권자에 불과한 임대인이 건물 전체에 대한 명도청구가 인정될지가 문제될 수 있습니다.

이 경우 소수지분권자도 공유물의 보존행위로써 무단 점유자에게 건물 전체에 대한 명도청구가 인정됩니다.

결국, 소장 접수 전 위와 같은 법리 검토를 마친 후, 공유지분권자임에도 임대인만을 원고로 하여 신속하게 명도 청구 및 차임상당 부당이득반환 청구 소송을 제기하여 역시 동일한 입장을 취한 법원의 승소판결을 받았습니다.

# 건물명도 승소 판결 후 신속한 가집행으로 명도 절차를 진행해야

본건과 같이 장기간 차임연체로 임대인을 고생시킨 임차인들의 경우, 1심에서 명도 승소판결을 받으면 집행문을 발급받아 명도집행 절차에 바로 착수해야 합니다. 임차인의 협상 제안만을 믿고서 명도집행 절차를 진행하지 않다가 속아서 3-4개월을 그냥 허비하는 경우가 발생하기 때문입니다.

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본건에서도 저는 명도집행 절차를 진행하면서 협의도 진행하는 투 트랙을 진행했는데, 역시 원만한 협의가 불가하여 결국 명도집행 절차 완료로 사건을 마무리하였습니다. 집행과정에서 상대방의 저항이 극렬하여 경찰과 소방관들이 출동하는 긴급상황이 발생하였지만 결국 소기의 목적대로 집행을 완료하였고 의뢰인은 이제 평온한 삶을 살게 되었습니다.

# 마무리

명도청구 소송의 경우, 단순해 보이지만 임대인이 건물 전부에 대한 소유자가 아닌 경우, 임차인이 아닌 무단 점유자가 건물을 실제 점유하고 있는 경우 등 변수가 자주 발생합니다. 때문에 섬세한 접근을 하지 않는 경우 집행불능 등 큰 낭패를 볼 수 있어서 경험 많은 부동산 전문 변호사의 도움을 받아야 합니다.

관심 갖고 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

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