안녕하십니까. 부종식 변호사입니다.

분양형 호텔을 운영하는 과정에서 자주 논란이 되는 부분 중 하나가 바로 위탁운영업체의 의결권 행사 여부입니다.

관리단집회는 집합건물의 관리와 운영에 관한 중요한 결정을 내리는 자리인데, 과연 위탁운영업체도 그 자리에 참여하여 의결권을 행사할 수 있을까요?

집합건물법상 원칙적으로 의결권은 구분소유자, 즉 소유권을 가진 사람에게 인정됩니다. 다만 법은 ‘점유자’에게도 일정한 범위에서 의결권을 인정하고 있습니다.

 임차인이나 사용대차인처럼 건물을 실제로 점유하고 관리 책임을 지는 사람이 이에 해당합니다.

그렇다면 분양형 호텔에서 전문 위탁운영업체는 임차인의 지위에서 의결권을 행사할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 경우에 따라 가능합니다. 분양형 호텔은 구조적으로 개별 구분소유자가 직접 호텔 운영에 참여하기 어렵습니다.

대신 전문 위탁운영업체가 임차의 형태로 객실과 시설을 관리·운영합니다.

이때 위탁운영업체는 단순한 관리 대리인이 아니라, 일정 기간 점유와 운영 권한을 가진 실질적 사용자로 평가될 수 있습니다.

따라서 법리는 임차인의 지위를 인정하여 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있는 여지를 열어 둡니다.

물론 이 의결권은 투숙객과 같은 단기 이용자에게까지 확장되지는 않습니다.

투숙객은 객실을 일시적으로 사용하는 것에 불과하므로, 법적 의미의 점유자라 보기 어렵습니다.

따라서 그들에게 의결권이 부여될 수는 없습니다. 결국 핵심은 ‘실질적이고 지속적인 점유·운영 권한’이 있느냐에 달려 있다고 보아야 합니다.

이 문제는 단순한 법리 논쟁을 넘어 실제 분양형 호텔의 운영과 수익 구조에 직결되는 사안입니다.

구분소유자와 위탁운영업체 간 이해관계가 첨예하게 충돌할 수 있기 때문입니다.

따라서 관리단규약을 마련하거나 분쟁이 발생했을 때는 반드시 법적 검토를 거쳐 신중하게 대응하는 것이 필요합니다.

저는 집합건물 분야에서 20년 이상 경력을 쌓아온 변호사로서, 이러한 사안에 대한 자문과 분쟁 해결을 다수 진행해 왔습니다.

현장에서 체감하는 것은, 법 조문 하나하나의 해석이 실제 이해관계자들의 권리와 의무를 크게 좌우한다는 점입니다.

분양형 호텔의 위탁운영과 관리단 운영 문제 역시 예외가 아닙니다.

(더 궁금하신 점이 있으시면 아래의 동영상을 참고하시기 바랍니다)