안녕하세요.

늘 의뢰인의 편에 서서

냉철한 분석과 경험으로 도움을

드리기 위해 노력하는

17년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움

부대표 임영근 변호사입니다.

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오늘은 총 공급대금의 1%에도 못 미치는 1차 계약금을 납부하고 계약을

했다가 분양(공급)계약 해제가 가능한지에 관해 살펴보겠습니다.

# 소액의 1차 계약금으로 쉽게 공급계약을 체결하였다가 큰 손실을 볼 수 있다.

요즘 분양계약 해제 상담의 대부분은 의뢰인이 관심이 있었던 부동산에 관해서 설명이나 들어보자는

생각으로 분양현장 모델하우스를 방문했다가 분양상담사의 강권에 못 이겨서 덜컥 계약서에 서명을 하고

돌아와서는 후회하시는 경우입니다. 오늘 상담하신 분도 그런 경우였습니다. 본인의 경제적 여건으로는

중도금 대출도 나올 수 없는 상황임을 파악하고 모델하우스 측에 해제 요청을 하자 수천만 원의 위약금을

지급해야 해제가 된다는 답변을 받았습니다. 이는 의뢰인이 납부한 1차 계약금 몇백만 원의 10배가 넘는 금액이었습니다.

# 위약금은 총 공급대금의 10%이지 1차 계약금이 아니다.

문제는 분양대행업체 직원들은 분양계약을 체결할 때 해제가 가능한지, 언제까지 가능한지,

해제할 경우 위약금이 얼마인지에 관하여 전혀 설명을 하지 않는다는 것입니다. 이에 더하여

요즘은 2차 계약금을 분양상담사가 무이자로 대여하여 납부를 대신 해주는 경우도 많습니다.

대부분 의뢰인들은 나중에 마음이 변심해서 계약을 해제해도 1차 계약금만 날리면 되겠지라고

단순히 생각하셨다가 해제 요청 후 위약금 설명을 듣고 충격을 받으시는 경우가 많습니다.

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# 그러나 공급계약해제 통지로 해제 효력은 즉시 발생하며, 위약금 납부와는 관련이 없다.

분양대행사는 위약금인 총 공급대금의 10%가 납부되어야지만 해제가 된다는 완강한 입장을 취하나, 그렇지가 않습니다.

통상적인 공급계약서에는 수분양자의 사정으로 중도금 1회 납부 전까지는 분양계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

이 조항에 따라서 중도금 1회 납부 전까지는 분양계약 해제 통보가 매도인에게 도달하면 해제 효력은 즉시 발생합니다.

# 위약금 문제는 손해배상액 예정액에 대한 감액을 노려야 한다.

그렇다면 총 공급대금의 10%의 위약금은 어떻게 되는 걸까요? 저는 의뢰인에게 분양대행사가 요구하는

위약금을 그대로 지급하지 말고 협상을 해서 금액을 다운할 것을 권고합니다. 위약금은 민법상 손해배상액의

예정에 해당하는데, 여러 가지 제반 사정을 고려하여 위약금이 부당히 과다하다고 판단되면 법원은 직권 감액을 할 수 있습니다.

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여기서 소액의 1차 계약금을 설정하여 쉽게 공급계약을 체결하게 하였다는 점 자체가 10%의

위약금이 과다하다는 판단의 한 요소로 작용합니다. 수분양자가 소액의 1차 계약금만으로 공급계약을

체결하도록 유인하였는데 총 공급대금의 10%라는 큰 금액을 위약금으로 지급하게 하는 것은 부당하다는 판단입니다.

# 공급계약 당시 대화 내용을 녹음하는 것은 향후 분쟁에서 중요한 증거로 작용한다.

결국 분양계약 과정에서 분양상담사가 고객으로부터 공급계약서의 서명을 받아내기 위해 한 부실하고

과장된 설명들은 향후 위약금을 감액하는 요소로 작용됩니다. 그래서 분양계약 과정을 녹음하는 것은

향후 분쟁에서 중요한 무기가 될 수 있습니다. 이 글을 보신 분들은 향후 분양계약 체결 시 꼭 녹음하실 것을 권유드립니다.

# 마무리

모델하우스에서 분양상담을 하는 분들은 특별한 자격증을 갖고 있지 않습니다. 일반적인 부동산 거래의 경우

 자격을 보유한 공인중개사가 관여함에 반해 분양계약 체결 시 유사한 역할을 하고 있는

분양상담사들은 아무런 자격이 없습니다. 분양상담사가 과장되거나 부실한 상담을 하는 경우가 많아

피해를 양산하고 있습니다. 안타까운 현실이지만 관련 입법이 이뤄지기 전까지는 수분양자들이 꼼꼼히 따져보고 신중에 또 신중을 기하는 수밖에 없어 보입니다.

한 가지 팁을 드리자면, 모델하우스에 가기 전에 분양 분쟁 전문 변호사와 단 30분의 전화

상담으로 사전에 주의할 점을 체크받고 가신다면 피해를 좀 줄일 수 있을 것으로 생각됩니다.

관심 갖고 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

댓글 또는휴대폰 (010-4511-963)으로 상담 예약 문의주시면

정성껏 답변드리겠습니다.

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