안녕하세요. 집합건물·아파트 분쟁 전문 변호사 부종식 변호사입니다.

최근 한 아파트 구분소유자께서 이런 질문을 주셨습니다.

"저희 아파트 외벽에는 창호와 창호를 둘러싼 벽체가 있습니다.

그런데 어떤 소유자가 이 벽체를 철거하고 통창(전면 유리창)으로 교체했습니다.

이 벽체는 위층과 연결된 내력벽인데, 이런 철거가 가능한가요?"

이와 관련하여 2024년 3월 12일 대법원이 중요한 판결을 선고했습니다.

1. 원심의 판단 (서울고등법원 2021. 11. 10. 선고 2020누64868)

원심은 비교적 소극적으로 판단했습니다.

· 관할 행정청이 이미 사용승인을 했으므로 건축법 위반이 아니다.

· 벽체를 해체해도 건물 구조 안전에 문제가 있다고 단정하기 어렵다.

· 문제의 벽체는 내력벽이 아니다.

· 공용부분도 아니므로 구분소유자 동의가 필요 없다.

즉, 벽체 철거가 위법하지 않다고 보았습니다.

2. 대법원의 판단 (대법원 2024. 3. 12. 선고 2021두58998)

대법원은 정반대의 결론을 내렸습니다.

· 문제의 벽체는 건물을 지탱하는 내력벽에 해당한다.

· 내력벽, 기둥, 보, 주계단 등 골격을 이루는 부분을 수선·변경하는 경우는 대수선이므로, 대수선허가가 필요하다.

· 아파트 외벽은 건물의 골격을 이루고 외관을 형성하는 부분이므로, 공용부분에 해당한다.

· 발코니 벽체를 철거하고 전면 창호로 바꾸면서 건물 외관이 바뀌었으므로, 이는 명백히 공용부분 변경이다.

· 집합건물법 제15조에 따라 구분소유자 및 의결권 각 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 동의가 없다면 철거는 위법이다.

· 나아가, 구분소유자는 관할관청이 위법하게 승인한 사용승인처분을 직접 다툴 수 있는 원고 적격이 있다.

3. 핵심 정리

· 아파트 외벽·내력벽은 공용부분이다.

· 이를 철거하거나 변경하는 행위는 대수선에 해당한다.

· 반드시 구분소유자 3분의 2 이상의 동의와 의결권 3분의 2 이상의 동의가 필요하다.

· 동의 없이 철거했다면 집합건물법 위반 + 건축법 위반이 될 수 있다.

· 행정청이 사용승인을 했더라도, 구분소유자는 그 처분을 법원에서 다툴 수 있다.

결론

아파트 외벽이나 내력벽을 개인 편의대로 철거하거나 변경하는 것은 단순한 인테리어 문제가 아닙니다.

이는 공용부분의 변경에 해당하고, 법적 절차를 거치지 않으면 위법행위가 됩니다.

따라서 아파트 리모델링이나 창호 변경을 계획 중이시라면, 반드시 관리단 결의와 법적 절차를 확인하시길 권장드립니다.

                                             (기타 자세한 내용은 아래의 동영상을 참고하시기 바랍니다)