안녕하세요.

늘 의뢰인의 편에 서서

냉철한 분석과 경험으로 도움을

드리기 위해 노력하는

17년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움

부대표 임영근 변호사입니다.

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분양분쟁 상담을 하다 보면 종종 건축물분양에관한법률위반 사유로 분양계약(공급계약) 해제가

가능한지 문의하시는 경우가 있습니다. 우선, 건축물분양에 관한 법률은 아래와 같이 건분법 위반 사유를 계약해제 사유로 분양계약서에 반드시 포함하도록 규정하고 있습니다.

때문에 공급계약서에는 건분법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우, 제10조에 따라 벌금형 이상의 선고를 받은 경우,

제12조에 따른 과태료 부과처분을 받은 경우 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 조항이 반드시 들어갑니다. 이처럼

건분법 위반사유만으로 수분양자가 계약을 해제할 수 있도록 한 취지는 분양사업자가 관련 법령을 준수하여 투명하고

합법적으로 분양계약을 이행할 것임을 담보하고 관련 정보를 적시에 정확하게 제공할 것을 약속한 것이고 이에 대하여 수분양자들에게 신뢰를 제공한 것으로 보입니다.

그렇다면 정말 건분법 위반으로 시정명령을 받거나, 벌금형 이상의 형을 선고받아 확정되거나 과태료 부과처분을 받은 경우 수분양자의 계약해제는 법원에서 효력이 인정될까요?

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# “분양계약체결에 영향을 줄 수 있는 사항”, “분양계약 목적 달성이 어려운 경우‘에만 제한하여 인정한 판례

이에 관한 하급심 법원의 입장은 일관되지 않고 양자로 나뉘어져 있습니다. 분양사업자가 분양광고에

건축물분양법에 정한 국토의계획및 이용에관한법률에 따를 ”지구단위계획 수립 여부“의 기재가 누락되어

시정명령을 받았고, 수분양자가 이를 계약해제 사유로 주장한 사안에서 법원은 아래와 같이 판단하였습니다.

위 판결(서울중앙지방법원 2024가단5233475 위약금 등)은 작년 10월 선고된 하급심이었는데, 위와 같이 단순히

시정명령을 받은 사실만으로 계약해제 효력이 인정되는 것이 아니라 시정명령을 받은 사유가 "분양계약의 체결에 영향을

줄 수 있는 사항에 해당하는 경우", 시정명령으로 인하여 "분양계약의 목적이 달성되기 어려운 경우"​,

"시정명령의 근거가 되는 사실을 알았더라며 이미 체결한 분양계약과 같은 조건으로는 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고

 여겨질 정도에 이른 경우"에만 해제가 인정된다고 제한 해석을 하고 있습니다.

위와 같은 법원의 입장은 건분법 위반 시정명령, 과태료처분, 벌금형 이상의 선고가 있더라도 사실상 계약해제를 인정하지 않겠다는 것과 다름 없었습니다.

그런데 위와 같이 공급계약서 문언에 존재하지 않는 계약목적 달성이 어려운 경우나 분양계약 체결에 영향을 줄 수 있는 사항으로

법원이 제한 해석하는 것은 수분양자 보호를 위한 법률의 취지에 반하는 것이 아닌가 하는 의문을 저는 갖고 있었습니다.

# 건분법 위반 벌금형 이상 형의 선고(확정)만으로 계약해제를 인정한 판례

필자의 의문점과 동일한 시각에서 공급계약서에 정한 건분법 위반으로 벌금형 이상의 선고가 확정된 경우,

계약목적 달성이 어려운 경우인지와 상관없이 계약해제가 인정된다고 의미 있는 판결이 내려졌습니다

(서울고등법원 2022나2018134 부당이득금). 이 사안은 수분양자들에게 통보의무가 있는 설계변경

사항을 통보 없이 진행하여 시행사가 건분법 위반 벌금형 이상의 선고가 확정된 사안이었습니다.

저의 생각과 동일한 의미 있는 하급심 판결입니다. 건분법 위반 시정명령, 벌금형 이상의 형의 선고 확정,

과태료 처분은 약정해제 사유여서 법정해제권과 같은 계약목적 달성이 불가능한 경우라는 요건이 필요하지 않다는 것입니다.

위 판례 사안에서 법원은 시행사의 벌금형 이상의 형 선고가 확정되었고 수분양자들이 이를 사유로 계약해제 통보를 하여 계약은 해제되었다고 판단하였습니다.

# 분양분쟁 법률전문가와 신속한 상담으로 전략적 대응을 해 나가야

현재 이 부분에 관한 하급심 법원의 판단을 일관되지 않지만, 위 의미 있는 하급심 판례들이 나오고 있는

상황에서 만약 분양계약을 체결한 상대방 측에 건분법 위반의 사유들이 발견된다면 이를 적극적으로 활용하여 계약해제를 주장하여 인정받도록 할 필요가 있습니다.

특히, 건분법 위반 벌금형 이상 선고 확정되기까지는 많은 시일이 소요되어 분양계약 후 신속히 관련 형사고발

절차를 취하여야 하고, 잔금 미지급으로 인하여 시행사측의 역해제를 당하지 않기 위한 대응 전략도 전문가와 면밀히 상담하여 준비하셔야 합니다.

# 마무리

건분법 위반의 소지가 있는 분양현장이라면 현재까지 나온 관련 판례들을 기초로 본인의 경우에

성공 가능성이 얼마나 될지를 분양분쟁 전문변호사에게 상담을 받아보시길 권고 드립니다.

관심 갖고 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

댓글 또는​ 휴대폰 (010-4511-963)으로 상담 예약 문의주시면

정성껏 답변드리겠습니다.

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